6月5日晚上，位于浙江海宁的一个售楼处被300多个怒气冲天的人给砸了。

　　这个售楼处是千亿房企祥生地产旗下一个叫祥生钱塘新语的项目，跟以往引发冲突的房子降价不同，砸售楼处的人并非是老业主，而是中介。

　　这么多中介之所以砸售楼处，原因让人咂舌：

　　开发商祥生吃相太难看，竟然跳单。

　　中介人员说，这批共计294套房源的项目，开发商祥生把房子交给了三家总代理，这三家总代理发动了几乎全杭州的中介来带客。但中介带去的部分购房者，开发商却私下跟他们进行了联系，并直接邀约这批购房者前往另一个地方开盘，最终跳单一脚踢开了这些中介。这波骚操作，

　　让祥生节省了一千多万元的渠道佣金。

　　祥生倒是省钱了，但对于这些中介来说，过去的一个月算是白忙活了。

　　祥生的一位工作人员对外表示，祥生并不存在跳单，因为开发商是全程委托给第三方公司的。

　　有中介人员对此回应相当不满：祥生竟然甩锅给第三方公司，他们私下跳过中介卖房的视频我们都有，要不要搞大一点，让所有人看看祥生的真面目？

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　　祥生最近成为地产圈热点的除了跳单事件外，还有近期将要冲击IPO的新闻。甚至连许久未出现于地产圈视野的原绿城集团总裁寿柏年也在上市前夜挤进祥生，分一杯羹。

　　作为TOP30房企中唯一一家未上市的企业，祥生为何现在才开始谋划奔赴资本市场？成立25年至今，不依靠上市圈钱，它主要的融资补血方式又是什么？

　　随着768页的招股书公之于众，偌大而神秘的祥生版图也呈现世人眼前。

　　一部祥生史，半座诸暨城。祥生创始人陈国祥白手起家的故事，颇为励志。在中国古代美女西施故里浙江诸暨，他被称为“陈半城”，读到初一便辍学回家，早年做过拉车工、酿酒员、纺织工，而后靠尼龙丝绵纶丝生意积累起原始身家，也一度被称为当地“丝大王”。

　　1995年，浙江祥生房地产开发有限公司成立。次年，诸暨金鸡坞村动迁改造，陈国祥承担部分改造任务，由此开始涉足房地产业务。

　　实际上，陈国祥和祥生的转折点是在2014年，这一年，他将公司总部搬迁至杭州。作为后起之秀，这家房企开足马力，开始改变了浙系房企的画风，相当“凶猛”，在同行都不看好的三四线，祥生低位获得大量土地储备。而其扩张策略即高周转，与碧桂园、中梁等房企的风格类似。

　　当然，陈国祥也很幸运，踩准了时点，把握住了长三角三四线城市楼市的发展机会。在上一轮房地产发展周期中，由于一、二线城市限购限贷限价，三、四线房价迎来了周期性高位。

　　随后祥生的发展速度，便一发不可收拾，一路高歌猛进。

　　2015-2017年其合约销售分别为109亿元、325亿元、620亿元；2018年，祥生地产迈过千亿，以1029.2亿元的销售额位居百强房企第28位，其百亿跃向千亿的进阶之路仅历时3年。而这段路程，万科和保利走了5年，绿地走了8年。

　　三年十倍的扩张速度在祥生招股书业绩部分也有所反映。2017-2019年，祥生控股年度收入分别为62.93亿元、142.15亿元和355.2亿元，年复合增长率高达137.6%；除税后溢利分别为-2.86亿元、4.28亿元、32亿元。

　　但是，伴随规模的扩大，祥生的负债率也惊为天人。

　　2017-2019年，祥生净资产负债率分别为1380%、740%及360%。

　　超过300%的净资产负债率，这是什么概念呢？

　　和讯网不久前发布的《2019年上市房企净资产负债率榜单》显示，榜单排名垫底的富力地产近年来现金流急剧恶化、负债高企、风险加剧，但富力的净资产负债率也仅为218.3%。

　　跟祥生比比，富力一定能重新找回自信。

　　资金是房企的命门。负债如此高的祥生又该如何在还未上市的情况下，拓宽“补血”途径，弄来大把大把的真金白银？

　　招股书表示，祥生采取多元化融资方式包括银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据等，融资方式因项目而异。这一点倒是印证了祥生地产原总裁赵红卫此前所说：“祥生很大一部分采用银行、信托、私募形式。”

　　信托融资也是祥生最爱玩的融资手段之一。

　　截至2020年4月底，祥生银行及其他借款总额为300.56亿元，而信托融资借款总额为152.7亿元，信托融资笔数为37笔，占借款总额约一半。而在2019年底，祥生信托融资数额更大，融资笔数为51笔，总额为180.07亿元。

　　在房企信托融资政策日益收紧的当下，对祥生来说，冲击IPO拓宽融资渠道似乎成了无奈之举。

　　此外，祥生在2020年1月23日、3月16日、5月20日发行的3亿美元优先票据，年息率12.5%。如此高的融资成本，足以可以“傲视”行业多数房企。

　　截至2019年底，祥生账面现金及现金等价物为24.12亿元，较上年减少22.54%。2017年-2019年，公司的账面有息负债从258.74亿元升至285.27亿元。