上周，备受关注的中央经济工作会议再一次强调了“房住不炒”的定位——

　　要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　同样在上周，权威机构、在房地产政策方面素有“神预测”之誉的中国社科院财经战略研究院，在其发布的《中国住房发展报告（2019—2020）》中，认为“楼市调控尚未完全成功，进入关键时期”，因此呼吁并建议：楼市调控不动摇。

　　这份报告同时还预测：

　　住房发展的巨大潜力和预期，将在2025年前后改变。

　　社科院报告用“冬冷、春热、夏暖、秋凉”，来概括近一年的楼市走势——这一年来宁波楼市的走势，也大致与此相符。

　　我们根据宁波市房管中心的数据，做了一张从2018年11月至2019年11月市区商品住宅成交量的走势图，大家可以看得更直观点：

　　只是与很多兄弟城市不同的是，当下的宁波楼市并非遍地凋零。在北仑城区、梅山—春晓、小港、奉化滨海等板块的成交疲态显露的同时，奉化主城区及宁奉城铁沿线、姚江新城、南部商务区等板块，依然热度甚高。

　　一如社科院报告对城市分化的描述，宁波楼市内诸板块的分化，可能也是刚刚开始。

　　房价方面，报告两次提到了宁波——

　　从近一年二线城市房价走势看，上海周边的宁波、南通、无锡，以及东北沈阳、哈尔滨、长春等同比均有上涨，昆明、厦门房价也有回升。青岛、济南、长沙、武汉房价相对低迷。

　　长三角城市群的市场景气度相对较高，房价上涨城市比例更大，部分城市如苏州、宁波、南通等房价涨速也相对较快。

　　与不少城市楼盘打折促销力度加大、房价步入下行通道不同，宁波当下的房价，还是没有特别明显的松动。尤其是二手房市场上的不少“老破小”房源，进入下半年后还有比较明显——个别小区甚至堪称“疯狂”——的上涨。

　　2020年，楼市会怎么走？

　　社科院报告对2020年楼市的总体判断和预测是：

　　总体上持续保持稳中有变的走势。

　　在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场继续保持降温通道，不会出现剧烈的波动。

　　不过，报告特别指出，一、二线城市的购房需求仍有较大潜力，尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决。一、二线城市、东部城市、都市圈城市群、特殊资源城市，与四、五线及以下、西部东北城市、城市群以外、资源枯竭城市的分化，将持续。

　　值得关注的是，此次中央经济工作会议提到——

　　推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设，打造世界级创新平台和增长极。

　　要提高中心城市和城市群综合承载能力。

　　无论是在长三角一体化发展的国家战略中，还是在二线城市中、在东部城市中、在宁波都市圈城市中，宁波显然都是明星城市之一。

　　所以，2020年的宁波楼市，会不会如社科院报告判断二线城市时所说的那样，“涨跌并存，但大起大落可能性不大”？

　　社科院报告还对中国楼市作出了更深层次的一些判断。

　　特别是，在报告看来，房地产已成为中国经济健康发展的掣肘——

　　稳增长方面，房地产对经济增长的净贡献已由正转负。

　　惠民生方面，房地产对整体的住户部门的生计产生了双重影响。

　　调结构方面，房地产对结构调整和产业升级起到阻碍作用。

　　防风险方面，房地产风险是中国经济的重要风险源。

　　促改革方面，住房改革是供给侧结构性改革的重点。

　　也是在这样的判断下，报告呼吁，让住房回归到民生的初心、居住的功能。建议坚持调控不动摇，倒逼市场主体改弦更张。

　　同时，报告给出了一个特别值得关注的预测——

　　住房发展的巨大潜力和预期，将在2025年前后改变。

　　事实上，业界早已有声音说，房地产即将从增量时代转到存量时代。

　　这样的判断，一方面是说未来新房的开发量、供应量会不断减少，二手房市场将逐步成为购房主阵地。另一方面，还指在老城更新、老旧小区改造等存量领域，会有更多的动作和机会。

　　值得关注的是，此次中央经济工作会议在强调“房住不炒”之前，还有一句话——

　　要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

　　只是需要注意的是，在宁波，老旧小区改造，完全不等于拆迁。这个问题，我们之前也专门有一则推文作了解释——《宁波房东突然加价15万！理由是“150个老小区改造，这里要变拆迁房了”！住建部门回应：想多了》。

　　不管房地产的好日子还有几年，

　　不管城市前景能为楼市吸引来多少购房人口、给居民增加多大的购房能力，也不管老小区会改造成什么样，最好还是时刻提醒自己——

　　“房住不炒”！