因为这种矛盾导致楼市的常识是由那些人数庞大的、但与楼市关系不大的人所共同形成的。

　　01

　　常识是被大多数人所认同的知识，同时也是市场大多数人的共识，楼市里面常见的常识分两类。

　　一类是达成共识的，例如货币放水导致楼市上涨，二手房才有价值，房地产行业不行了所以楼市不行了，楼价要看租售比和住房收入比。

　　另外一类是各执一词的，例如全款才是对的vs贷款才是对的、土地稀缺vs土地不稀缺、京沪房价永远涨vs京沪房价已经到头、房价越低越好vs房价越高越好。

　　我想问的是以上常识哪些是对的？哪些是错误的？

　　答案当然非常简单：全错！

　　楼市上涨主要原因不是货币放水；

　　并非二手房才有价值；

　　房地产行业不行楼市有可能会更好；

　　楼价看不看租售比和住房收入比要看城市。

　　同样全款和贷款均不是考虑的根本，土地既稀缺也不稀缺，京沪远未到头但也不会永远涨，房价越低和越高是否好影响的，不能简单一概而论。

　　这篇文章我就选两个影响广泛的常识来简单剖析一下。

　　02

　　首先选一个达成共识的常识，货币放水导致楼市上涨。

　　这个几乎是达成共识的常识，尤其在投资人中极其流行，所有人都认为货币放水所以楼市就会上涨。如果这么简单，那么楼市的投资就太容易了。

　　有很多问题可以对这个常识造成质疑：

　　如果货币放水造成楼市上涨，那么为什么有的城市涨得多、有的城市涨得少？

　　同一城市为什么有的区域涨得多有的区域涨得少？

　　同一区域为什么有的楼盘涨得多，有的楼盘涨得少？

　　同一楼盘为什么有的户型涨得多，有的户型涨得少？

　　另外，既然同是放水，为什么不是全国齐涨齐跌？

　　如果是水流有先后造成的，为什么不是一线涨完二线涨，二线涨完三线涨？

　　为什么住宅涨，公寓和商铺不涨？

　　更何况，用货币放水来解释楼市投资，那几乎没有指导意义，买好房子等水来就好了，无所谓城市、区域、房子，谁接得水多谁就更好，所以贷款越多的越好。

　　而且，货币放水一切皆涨，楼市只不过获得了平均涨幅，楼市投资意义何在？如此简单的结论是无法指导楼市投资的。

　　货币放水并不是导致楼市上涨的唯一原因，甚至不是主要原因。

　　在真实市场中我们看到的是两种情况，一是有水未必涨，二是无水也会涨。

　　之所以如此在于导致楼市上涨的根本原因在于供求关系，而影响供求关系的主要因素是城市与片区的建设、人口的聚集、消费者偏好变化三个方面。

　　不动产是城市的股票，而住宅是股票里面最受欢迎的优质股票，反映了城市的经济价值。

　　03

　　住宅的投资价值来自于城市与所属片区所凝聚的经济投入，商业、交通、医疗、学校、公共设施这些配套，以及产业升级。

　　所有以上的投入就是住宅的经济价值，不断投入、配套不断更新就会导致此地的住宅越来越有价值，产业不断升级就会使地块价值不断抬升，这是其一。

　　当一个城市和区域凝聚的经济价值越来越大，吸引的人口就会越来越多，这些人形成了需求，需求者拿出真金白银去购买房子，形成买家竞争，竞争越激烈楼市就越贵；

　　而产业规格越高，买家就越有钱，越有钱就会拿出更多的钱去购买住宅，但是住宅的增加远远没有人和钱增加得快，于是楼市价格不断抬升，这是其二。

　　当有钱的买家愿意拿出更多的钱让自己住的更舒服、更有别于他人，就会买更偏好的户型、楼盘，开发商就会更愿意供应这样的户型、楼盘，这种楼盘和户型就是领涨户型和楼盘。

　　当买家因为家庭变化，例如人口增加；或者因为需求变化，例如上学就医，偏好也就发生变化，于是相应的户型、楼盘也会变得更抢手，而偏好抛弃的户型和楼盘就会滞销，这是其三。

　　这就是为什么不同城市、区域、房子价格并不相同的根本原因，城市和区域的生长、人口的聚集、消费者偏好变化共同决定了这套房子比那套房子更有价值、这个区域比那个区域更有价值、这是城市比那个城市更有价值。

　　这就是我的选筹十二字模型中前九个字“好城市 好区域 好房子”的底层逻辑。

　　04

　　但是还有一种情况非常特殊，就是性价比。

　　当好房子非常贵，很多人买不起或者不愿意买，中等的房子就会变得抢手，当中等的房子越来越贵，差的房子慢慢也会非常抢手，城市、区域也是一样。

　　反之，如果低价盘或刚需性价比高，那么就会从低价盘或刚需盘开始上涨，不断推动其他类型上涨。

　　这就是我的选筹十二字模型最后三个字“好价格”造成的轮动。

　　因为商铺的供应量远超需求，加上电商的冲击降低需求，公寓高额税费性价比不高导致需求不旺盛，于是商铺和公寓都涨不过住宅。

　　但是好商铺、无住宅区域的公寓、极其便宜的公寓一样很有抢手（例如深圳疯抢的豪宅型公寓），只是普通投资很难分辨什么是好商铺、好公寓，所以才会笼统地说大家不要碰这两类产品。

　　假设有一个小岛，货币从来不超发。岛东和岛西都有房子，两地房子之和刚好满足全岛人居住，岛东和岛西房子各占50%，但是岛东不断投入人力建设、创造就业岗位、岛西则任其荒芜。

　　在可以自由交易的情况下，岛东和岛西的房子是一个价格吗?

　　岛东的房子会不会上涨呢？大概率的情况是即使不增发货币，也会出现岛东的“无水也会涨”（日本的东京就是实例）。

　　那么如果岛上大水漫灌、货币分别增加一倍和增加十倍呢？会缩小还是会增大岛东岛西房价的差距呢？

　　大概率的情况是越是大水漫灌，岛上房价差就越会增大，而且在十倍漫灌时极其悬殊，在一倍漫灌时甚至不排除岛西局部区域会出现“有水未必涨”的情况（鹤岗就是例子）。

　　有兴趣的也可以想象如果货币不增加，岛东岛西的房子同时增加一倍呢？

　　当然大水漫灌也并非毫无道理，在一个供不应求的市场会发生鸡犬升天的现象，那么可以用大水漫灌来解释。

　　例如上面小岛上的房子只够岛上百分之一的人住，那么岛西再破都会因为放水暴涨；例如90年代的股市容量太小、太多的资金追逐太少的股票，那么市场就几乎完全依靠资金推动。

　　大水漫灌已经不能指导未来分化的中国楼市。

　　05

　　下面再说一个有争论的常识，全款买房好vs贷款买房好。

　　有很多小白不愿意贷款，心疼贷款所支付的利息。于是认为全款买房才是对的。

　　而投资人则嘲笑小白不懂，资金是有时间价值的，贷款买房更好，甚至有投资人非贷款不买房，只要是全款就认为毫无价值。

　　首先说全款买房的问题，一是攒钱速度跟不上楼市上涨，如果要强求攒够钱再买，或者攒够首付再买，那么很多人这一生可能都要错失楼市，因为普通人赚钱速度的确是不如楼市上涨速度。

　　所以贷款是解决上车的一个至关重要的方法，在确保还款能力的情况下，将未来的资金挪到今天，是非常必要。

　　其次，资金是有时间价值的。

　　在一个正常发展（也就是非通缩）的社会，当下的100万在未来会变得更加值钱，尤其在楼市上涨超越通胀的城市、区域，尽可能多的买资产才是确保财富不缩水的重要方法。

　　房价3万一平米，当下的100万加上未来的200万买100平米，要比今天的100万买33平米在未来获得的财富多得多。

　　而房贷真的是大多数人能获得的利息最低的、金额最大的、时限最长的贷款，一定要充分利用，只要还得起，贷得越多、越久越好。

　　多说一句，也是因为这个原理，投资人更愿意选择等额本息还款法，而不是等额本金还款法。

　　虽然后者看上去利息更少、更划算，考虑到资金的时间价值，等额本息才是最佳的还款模式。

　　第三， 全款买房还有一个小的弊端，强制储蓄的作用没有了。

　　有的人买到了人生最大的大件商品，身无负债，强烈的幸福感和成功感让自己过早的开始放纵消费、享受人生，自此，你和那些贷款买房人的人生开始拉开差距。

　　说到这，贷款买房者仿佛找了知音，实际上我想说的是，非贷不买的人也是错误的。

　　为数不少的粉丝问我，说某某地方的房子不能贷款，而另外一个地方可以贷款，是不是买可以贷款的更佳？而其实可以贷款的这个地方毫无价值。

　　这就是典型的本末倒置。任何投资品赚的都是上涨的钱，任何投资品都是投资价值的兑现导致盈利，而贷款不过是一种催化剂，是加速并放大的获取利润的能力，却不是投资的根本。

　　如果投资者买的是毫无价值而不涨的投资品，那么贷款就会大大增加成本。

　　这时催化剂放大的不是你的盈利，而是你的亏损，贷得越多亏的越多。相反，你买的笋盘哪怕出于某种原因全款，只要涨幅可观，一样收益不菲。

　　06

　　所以，一套房子首先要考虑是不是好房子、是不是处于好价格。

　　如果是并且能买得起，那么即使不能贷款也应该全款拿下；如果不是，哪怕可以零首付也应该弃如敝履。

　　全款或者贷款从来不是投资首要考虑的目标，有没有价值、能否大幅上涨才是。这个道理看上去好像人人皆知、平平无奇，但是在实操中，很多人宁可因为不能加杠杆而放弃中部某省会，却仅仅因为可以加杠杆而进入西部某都市。

　　还有人在资金充足的情况下，因为二套7成杠杆低而放弃一线，转而进入二套5成杠杆高的三线；最夸张的是仅仅为了多贷款而买毫无流动性的户型，这都是基于这种为了杠杆而杠杆的错误思维。

　　实际上，应该是先看价值，在有价值的房子中，满足还款能力的前提下，尽可能贷款，而绝不能先看贷款。

　　从上面的分析可以看出，投资人当然要重视常识。

　　但是投资人也要明白很多常识并不是通常的知识，而是通常的误识，只有经过专业分析证明了的常识才是真正的常识。

　　以上为正文，来自六土

（责任编辑：徐帅 ）